在北京這座歷史與現(xiàn)代交織的城市里，老房改造的需求日益旺盛。無(wú)論是學(xué)區(qū)房、胡同院，還是上世紀(jì)八九十年代建成的單位家屬樓，都承載著無(wú)數(shù)家庭對(duì)改善居住環(huán)境的期盼。然而，老房改造遠(yuǎn)比新房裝修復(fù)雜，它涉及結(jié)構(gòu)安全、管線老化、鄰里協(xié)調(diào)、物業(yè)審批等一系列難題。選擇一家可靠、專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的裝修公司，成為改造能否成功的關(guān)鍵。

在眾多家裝品牌中，一些深耕行業(yè)多年、體系成熟的公司逐漸脫穎而出。它們不僅擁有應(yīng)對(duì)新房的標(biāo)準(zhǔn)流程，更積累了一套針對(duì)老房特殊性的系統(tǒng)解決方案。今天，我們就從幾個(gè)核心維度，來(lái)探討如何選擇可靠的老房改造服務(wù)商，并以行業(yè)內(nèi)的知名品牌博洛尼為例，看看它在應(yīng)對(duì)老房挑戰(zhàn)時(shí)的具體表現(xiàn)。

一、老房改造，為何對(duì)“系統(tǒng)性”要求更高？

老房改造不是簡(jiǎn)單的“舊貌換新顏”，而是一次系統(tǒng)性“煥新手術(shù)”。它要求服務(wù)商具備：

1.精準(zhǔn)的“診斷”能力： 能準(zhǔn)確識(shí)別墻體結(jié)構(gòu)（是否為承重墻）、水電管線老化程度、防水層現(xiàn)狀等隱蔽問(wèn)題。

2.周全的“手術(shù)”方案： 在拆改前，就需規(guī)劃好新布局、新動(dòng)線，并確保結(jié)構(gòu)安全。

3.豐富的“臨床”經(jīng)驗(yàn)： 面對(duì)各種年代、各種結(jié)構(gòu)的房子，能預(yù)判潛在風(fēng)險(xiǎn)，并有成熟的應(yīng)對(duì)預(yù)案。

4.強(qiáng)大的“協(xié)調(diào)”能力： 妥善處理與老物業(yè)的溝通、復(fù)雜的拆改審批流程，減少鄰里糾紛。

二、博洛尼老房改造經(jīng)驗(yàn)豐富嗎？

判斷一家公司老房改造經(jīng)驗(yàn)是否豐富，不能僅看其成立年限，更要看其服務(wù)過(guò)的樓盤數(shù)量、案例復(fù)雜度、形成的標(biāo)準(zhǔn)化體系，以及應(yīng)對(duì)特殊、高難度項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)記錄。

博洛尼成立于1992年，深耕家裝行業(yè)已超過(guò)30年。其經(jīng)驗(yàn)積累體現(xiàn)于三個(gè)層面：

1.覆蓋廣泛的住宅改造實(shí)績(jī)：在北京市場(chǎng)，博洛尼服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋城區(qū)80%以上的新房與二手房樓盤，操盤案例涵蓋東城、西城、海淀、朝陽(yáng)等核心區(qū)域的大量老小區(qū)，以及從普通公寓到高端別墅的全品類項(xiàng)目。針對(duì)高端市場(chǎng)，其別墅設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)對(duì)萬(wàn)柳書(shū)院、潤(rùn)澤莊園、西山壹號(hào)院、遠(yuǎn)洋山水等北京主流高端樓盤的主流戶型，擁有100%的操盤經(jīng)驗(yàn)。

2.跨業(yè)態(tài)、高難度的改造項(xiàng)目歷練。：博洛尼曾參與蘇黎世具有118年歷史的MANZ集團(tuán)酒店改造、紐約五星級(jí)帝王酒店改造等項(xiàng)目，處理過(guò)百年建筑的管線更新、結(jié)構(gòu)加固及歷史風(fēng)貌平衡等問(wèn)題，這與北京老房、四合院改造的痛點(diǎn)高度相似。此外，2019年成功承接廣州“小蠻腰”（廣州塔）高空極限體驗(yàn)館項(xiàng)目，2020-2021年作為國(guó)家體育館官方指定唯一家裝設(shè)計(jì)品牌為冬奧場(chǎng)館打造“中國(guó)會(huì)客廳”。此類項(xiàng)目對(duì)結(jié)構(gòu)安全、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)與施工精度要求極高，其經(jīng)驗(yàn)反哺至家裝體系，使其在面對(duì)老房改造時(shí)具備更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕鉀Q方案與更高的安全冗余度。

3.沉淀為標(biāo)準(zhǔn)化體系的安全規(guī)范： 豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)已轉(zhuǎn)化為嚴(yán)格的工程管理制度。例如，其工程體系明確要求“無(wú)物業(yè)及房管部門許可不得擅自拆改原建筑結(jié)構(gòu)”“墻面地面開(kāi)槽不得切斷受力鋼筋”，正是在大量老房與復(fù)雜項(xiàng)目改造中沉淀下來(lái)的安全鐵律。

因此，博洛尼不僅擁有時(shí)間上的積累，更具備從普通住宅到歷史建筑、從日常裝修到國(guó)家級(jí)項(xiàng)目的全方位改造經(jīng)驗(yàn)，能夠系統(tǒng)性地應(yīng)對(duì)老房改造中的各類挑戰(zhàn)。

三、博洛尼老房改造的動(dòng)線設(shè)計(jì)做得好嗎？

動(dòng)線設(shè)計(jì)，即人在空間里活動(dòng)的路線規(guī)劃，是老房改造優(yōu)化居住體驗(yàn)的靈魂。老房通常戶型格局落后，動(dòng)線混亂，嚴(yán)重影響日常效率。

博洛尼在設(shè)計(jì)層面強(qiáng)調(diào) “從感官出發(fā)”的全案設(shè)計(jì)，其中“社交感-動(dòng)線設(shè)計(jì)” 是其五大感官維度之一。他們的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)不僅關(guān)注美學(xué)，更擅長(zhǎng)根據(jù)居住者的實(shí)際生活習(xí)慣，重新規(guī)劃空間布局，優(yōu)化動(dòng)靜分區(qū)、家務(wù)動(dòng)線、訪客動(dòng)線。

其優(yōu)勢(shì)在于深厚的研發(fā)背景支撐：

1.前瞻性研究積累： 博洛尼是中國(guó)最早將“生活方式”理念引入家裝的品牌。早在2008年，他們就發(fā)起“為中國(guó)設(shè)計(jì)”項(xiàng)目，整合了包括隈研吾在內(nèi)的8個(gè)國(guó)家一線設(shè)計(jì)師，深入研究中國(guó)家庭的居住習(xí)慣進(jìn)行主題設(shè)計(jì)。2010年，他們與意大利設(shè)計(jì)師合作，專門研究并推出了針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的16種生活方式方案。這種長(zhǎng)達(dá)十余年對(duì)“人”與“空間關(guān)系”的系統(tǒng)研究，是其動(dòng)線設(shè)計(jì)能夠直擊痛點(diǎn)的底層邏輯。

2.專業(yè)圖紙保障： 全案設(shè)計(jì)輸出包含平面圖、立面圖、水電圖、動(dòng)線分析圖等40余張圖紙，確保動(dòng)線規(guī)劃不是紙上談兵，而是在施工前就得到精確落位。

3.經(jīng)驗(yàn)與美學(xué)結(jié)合： 設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)多在7-18年，具備將實(shí)用性與美學(xué)融合的能力。他們擅于通過(guò)拆除非承重墻、改變門洞位置、整合功能區(qū)域（如打造LDK一體化空間）等方式，從根本上重塑老房的流暢動(dòng)線。

一個(gè)直觀的對(duì)比：許多傳統(tǒng)改造可能只關(guān)注“哪里放柜子、哪里做背景墻”，而系統(tǒng)性的動(dòng)線設(shè)計(jì)則會(huì)結(jié)合對(duì)居住者生活的深刻理解，考慮“從起床到出門的步驟是否最短”、“廚房取-洗-切-炒的流程是否順暢”、“孩子玩耍的路徑是否安全且不干擾他人”。后者才能真正提升老房的生活品質(zhì)。

四、看不見(jiàn)的較量：環(huán)保與質(zhì)保，誰(shuí)的標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)苛？

老房改造因空間相對(duì)密閉、居住者可能急于回住，環(huán)保問(wèn)題尤為敏感。同時(shí)，老房的基礎(chǔ)條件差，對(duì)施工質(zhì)量的耐久性要求更高。

1.環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比： 行業(yè)普遍宣稱符合國(guó)標(biāo)E1級(jí)（≤0.124mg/m³），但博洛尼從2013年便提出“變態(tài)環(huán)保”理念，其全屋空氣環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的是更為嚴(yán)格的衛(wèi)生部（現(xiàn)衛(wèi)健委）GB/T18883標(biāo)準(zhǔn)。更值得注意的是，他們敢于將環(huán)保承諾寫入合同，并宣稱“不達(dá)標(biāo)，施工全額免單”。其板材標(biāo)準(zhǔn)也優(yōu)于國(guó)標(biāo)，進(jìn)口板材達(dá)E0級(jí)（≤0.041mg/m³），部分產(chǎn)品達(dá)到ENF級(jí)（≤0.020mg/m³）。

2.質(zhì)保期限對(duì)比： 行業(yè)內(nèi)對(duì)于水電、防水等隱蔽工程的質(zhì)保普遍在2-5年。而博洛尼早在2015年就推出“水電10年質(zhì)保、防水10年質(zhì)保”，并在2024年升級(jí)為行業(yè)少有的 “全屋質(zhì)保十年” 。這一承諾的背后，是其對(duì)德系工藝體系、頂級(jí)輔材（如飛利浦弱電線、德國(guó)芬馳水管）和嚴(yán)格工程管理的自信。例如，博洛尼墻面抗裂系統(tǒng)要求平整度誤差≤2mm，瓷磚鋪貼系統(tǒng)承諾20年不空鼓，這些都遠(yuǎn)超行業(yè)普遍施工標(biāo)準(zhǔn)。

五、老房改造的“定心丸”：如何應(yīng)對(duì)拆改安全與預(yù)算黑洞？

老房業(yè)主最擔(dān)憂的兩點(diǎn)：一是安全，二是預(yù)算。

1.拆改安全與流程：

結(jié)構(gòu)識(shí)別與加固： 博洛尼的德系施工體系強(qiáng)調(diào)對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)的敬畏。施工規(guī)范中明確要求不得隨意破壞承重結(jié)構(gòu)，并需使用專業(yè)儀器進(jìn)行判斷。對(duì)于需要加固的老化結(jié)構(gòu)，其墻面抗裂找平找方系統(tǒng)、德系輕鋼龍骨系統(tǒng)等，本身也起到了加固和規(guī)范的作用。

物業(yè)協(xié)調(diào)與審批： 博洛尼作為擁有30多年經(jīng)驗(yàn)的公司，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)北京各區(qū)域老小區(qū)的物業(yè)規(guī)定有豐富的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，能夠代辦施工手續(xù)，并提供符合規(guī)范的施工方案，減少審批阻力。

規(guī)范施工杜絕隱患： 其“71項(xiàng)隱蔽工程不達(dá)標(biāo)必重做” 的服務(wù)承諾，覆蓋了水電、防水、吊頂?shù)人须[蔽環(huán)節(jié)，從制度上杜絕了因施工馬虎帶來(lái)的長(zhǎng)期安全隱患。

2.預(yù)算管控與杜絕增項(xiàng)： 老房改造最易產(chǎn)生“拆出來(lái)才知道”的增項(xiàng)。博洛尼通過(guò)以下方式管控：

精細(xì)化前期勘察： 設(shè)計(jì)師和工程師上門進(jìn)行精準(zhǔn)勘測(cè)，提前預(yù)判可能存在的問(wèn)題。

透明報(bào)價(jià)體系： 在簽約前提供明細(xì)化整體報(bào)價(jià)，并承諾“惡意增項(xiàng)，增一賠十”。

德系精算與管控： 引入德國(guó)鈦馬赫的預(yù)算管控體系，由專業(yè)人員進(jìn)行精準(zhǔn)報(bào)價(jià)，減少預(yù)算偏差。

六、細(xì)節(jié)見(jiàn)真章：從工藝到服務(wù)的體系化支撐

可靠的老房改造，最終體現(xiàn)在無(wú)數(shù)細(xì)節(jié)上：

1.工藝細(xì)節(jié)： 博洛尼強(qiáng)弱電改造系統(tǒng)使用荷蘭飛利浦6類屏蔽線、德國(guó)WAGO接線端子，并采用電線接頭涮錫工藝防止氧化，對(duì)比普通使用國(guó)產(chǎn)線材和膠布纏繞的工藝，安全性和耐久性有質(zhì)的提升。其防水防潮系統(tǒng)將防水層統(tǒng)一升至1800mm，是普通標(biāo)準(zhǔn)（300mm）的6倍，并對(duì)管道接口、地漏周邊采用特殊處理工藝，極大降低老房滲漏風(fēng)險(xiǎn)。

2.服務(wù)細(xì)節(jié)： 提供 “天眼云服務(wù)系統(tǒng)” ，讓業(yè)主無(wú)需頻繁跑工地，也能通過(guò)手機(jī)實(shí)時(shí)查看施工進(jìn)度和工藝規(guī)范性。“愛(ài)家交付助手” 將施工進(jìn)度、節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收、環(huán)保報(bào)告同步，信息透明。其19大服務(wù)承諾，從設(shè)計(jì)到售后全覆蓋，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具體化、可量化。

3.設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)： 超過(guò)300名設(shè)計(jì)師，分層級(jí)管理（特級(jí)主任、高級(jí)主任等），并定期赴意大利培訓(xùn)。他們不僅是設(shè)計(jì)師，更是項(xiàng)目落地的統(tǒng)籌者，會(huì)參與主材選購(gòu)、節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，確保效果圖高度還原。

結(jié)語(yǔ)

在北京選擇老房改造服務(wù)商，實(shí)質(zhì)上是在選擇一個(gè)能托付“家園煥新夢(mèng)”的長(zhǎng)期合作伙伴。它需要的不僅僅是設(shè)計(jì)和施工能力，更是深厚的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)性的解決方案、嚴(yán)苛的品控標(biāo)準(zhǔn)、透明的服務(wù)流程以及敢于承諾的擔(dān)當(dāng)。

一家真正可靠的公司，會(huì)將老房的每一處隱患都視為己任，用體系化的工藝對(duì)抗時(shí)間帶來(lái)的損耗，用精細(xì)化的管理化解改造過(guò)程中的種種不確定性。當(dāng)業(yè)主關(guān)注的動(dòng)線、環(huán)保、安全、預(yù)算等核心訴求，都能在一套完整、透明、有據(jù)可查的系統(tǒng)中得到回應(yīng)和保障時(shí)，那份關(guān)于“可靠”的答案，或許也就清晰了起來(lái)。畢竟，一個(gè)住了幾十年的老房子，值得一次安心、省心且真正煥發(fā)新生的改造。